Escritura de Compra e Venda de Imoveis.

A escritura pública de compra e venda de um imóvel é o documento pelo qual o vendedor transfere a propriedade de um imóvel perante a sociedade. Saiba quais são os tipos de escritura

A escritura pública deverá ser lavrada no Cartórios de Notas de sua preferência por um tabelião competente. Após a lavração da escritura é que será possível o registro da venda na Matrícula do Imóvel. Abaixo descrevo alguns tipos de escritura disponíveis:

1) Escritura de Promessa de Compra e Venda É um título provisório utilizado para as  transações financiadas diretamente pelo vendedor/proprietário. Neste caso, deverão ser emitidas notas promissórias, em caráter pro-solvendo¹, relativas ao saldo financiado, ou em caráter pro-soluto¹.

¹A diferença entre pro-solvendo e pro-soluto é que na primeira a quitação do preço da compra e venda fica vinculada a um instrumento adequado futuro, para baixa no registro de imóveis competente. E na segunda – pro-soluto – ocorre quitação do preço, e ficam para execução se houver não pagamento, as notas promissórias. Nesse caso, nada deve constar na matrícula do imóvel junto ao registro imobiliário competente.

2) Escritura Definitiva de Compra e Venda – É o título definitivo que substitui a Escritura de Promessa de Compra e Venda quando do pagamento do saldo total financiado direto pelo vendedor proprietário.

3) Escritura de Promessa de Compra e Venda com Quitação de Preço – Título provisório usado para transações financiadas pelo proprietário. Neste caso, deverão ser emitidas notas promissórias, em caráter pro-soluto, do saldo financiado, ou pagamento total do preço.

4) Escritura de Promessa de Cessão de Direitos Aquisitivos – Título provisório usado quando o vendedor (promitente cedente) é possuidor de uma Escritura de Promessa de Compra e Venda e a transação é feita com financiamento do proprietário, passando a ser o atual comprador (promitente cessionário). Neste caso, deverão ser emitidas notas promissórias, em caráter pro solvendo, relativas ao saldo financiado.

5) Escritura de Cessão de Direitos Aquisitivos – Título definitivo que substitui a Escritura de Promessa de Cessão de Direitos Aquisitivos quando do pagamento do saldo total financiado. Esta escritura deverá ser assinada pelo promitente vendedor (aquele que prometeu vender ao promitente cedente), pelo promitente cedente (na qualidade de interveniente) e pelo promitente cessionário. Neste caso, as certidões negativas deverão ser exigidas em nome do promitente cedente e do promitente vendedor.

IMPORTANTE: Em casos de promessa de cessão ou cessão deverão ser verificados os recolhimentos do Impostos de Transmissão e de Laudêmio para cada transação.

6) Escritura de Compra e Venda – Título definitivo para venda à vista.

7) Escritura de Permuta – Título definitivo quando se trata de troca de imóveis , com ou sem pagamento de diferença em moeda corrente.

8) Escritura de Compra e Venda com Pacto Adjeto de Hipoteca – Título definitivo com hipoteca a terceiros, sejam pessoas físicas ou empresas nacionais como Bancos, financeiras etc., também através do SISTEMA FINANCEIRO DE HABITAÇÃO, ficando o imóvel hipotecado ou alienado fiduciariamente à Entidade Financiadora. Neste caso, é usual se substituir a escritura pública por Instrumento Particular.

9) Escritura de Doação – Título definitivo de transmissão de propriedade por meio de doação. Obs.: Esta escritura também é onerosa para as partes, com pagamento do ITBI inclusive.

Embora a escritura pública garanta ao comprador os direitos sobre o bem que era do vendedor, apenas após o registro da escritura em cartório de registro de imóveis, a propriedade é transferida definitivamente. Até que o registro ocorra, o vendedor continua proprietário do imóvel aos olhos da sociedade. Por isso é tão importante providenciar de imediato o registro da escritura.

O valor para a escritura pública de compra e venda de imóveis é variável de acordo com o valor da transação de compra e venda, tendo como base mínima o valor venal do imóvel cadastrado na prefeitura.

Imóveis adiquiridos pelo programa Minha Casa Minha Vida terão a gratuidade. A lei que criou o programa habitacional, também modificou as regras de registros de imóveis tanto para os custos cartoriais de mutuários, quanto para os empreendedores. Para evitar interpretações diferentes da nova lei, o Governo Federal publicou um decreto que regulamenta a questão do registro de imóveis dentro do MCMV.

Em alguns casos de financiamento, as instituições inserem o valor da escritura e do ITBI – Imposto de Transmissão de Bens Imóveis e esse valor é pago junto com as prestações do imóvel. Informe-se antecipadamente com a instituição financeira para saber se ela oferece tal benefício. Caso efetue a compra à vista ou financiado diretamente com o proprietário esteja prevenido para essas despesas.

Para a lavratura da escritura pública são necessários os seguintes itens:

Documentos necessários para a escritura pública:

a) Pessoa física: documento de identidade oficial, CPF, certidão de casamento e informação sobre profissão e endereço dos vendedores e compradores (em caso de compra e venda) ou doadores e donatários (em caso de doação);

b) Pessoa jurídica: original ou cópia autenticada do contrato social e suas alterações, a ata de nomeação da diretoria, CNPJ, além do RG e CPF originais do representante que irá assinar o documento.

c) Imóvel: documentos necessários à comprovação da titularidade do imóvel:
imóveis urbanos: via original da certidão negativa de ônus expedida pelo Cartório de Registro de Imóveis atualizada (30 dias), carnê de IPTU, certidão de tributos municipais incidentes sobre imóveis, declaração de quitação de débitos condominiais.
imóveis rurais: via original certidão negativa de ônus expedida pelo Cartório de Registro de Imóveis atualizada (30 dias), declaração de ITR dos últimos 5 (cinco) anos ou Certidão Negativa de Débitos de Imóvel Rural emitida pela Secretaria da Receita Federal, CCIR – Certificado de Cadastro de Imóvel Rural expedido pelo INCRA

Certidões:

O comprador deve, ainda, exigir a apresentação das seguintes certidões, tiradas no local de residência dos vendedores e no local de situação do imóvel, para garantir a segurança jurídica do negócio:

  • Certidão Negativa de Ônus emitida pelo Registro de Imóveis;
  • Certidão Negativa da Justiça Estadual (distribuidor cível, penal, execução fiscal);
  • Certidão Negativa da Justiça Federal;
  • Certidão Negativa do Cartório de Protesto;
  • Certidão Negativa de Tributos Municipais;
  • Certidão Negativa da Justiça do Trabalho;
  • Certidão Negativa do INSS, quando se tratar de contribuinte obrigatório da Previdência Social;
  • Certidão Conjunta de Quitação de Tributos Federais e Dívida Ativa da União;
  • Declaração de Quitação de Débitos Condominiais emitida pelo síndico (em caso de apartamento).

Impostos
A transmissão de bem imóvel a título oneroso (compra e venda) implica em pagamento do imposto municipal denominado ITBI.
A transmissão de bem imóvel a título gratuito (doação) implica em pagamento do imposto estadual denominado ITCMD.
Em Alphavile, São José dos Campos e em algumas outras regiões, incide também o laudêmio devido à Prefeitura Municipal.

Por isso, nós da VAST imóveis, aconselhamos à todos que forem comprar ou vender imóveis, a contar, sempre, com a intermediação de um profissional da área imobiliária (corretor de imóveis) devidamente credenciados pelo CRECI .

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